De Haagse aanpak ouderenhuisvesting

Terugblik op de Expert meeting ‘De Haagse aanpak ouderenhuisvesting’ georganiseerd door Stijlvol Ouder op Provada 2015. 

Onder leiding van Ronald Provoost, directeur USP Marketing Consultancy, discussieerden Carlo Cornelis, projectleider Zorgvastgoed DSO bij de Gemeente Den Haag, met Erwin Drenth, manager Bouwinvest Zorgvastgoed en Eric Borggreve, manager Wonen & Zorg Vestia.

“Bij het huisvesten van ouderen gaat het niet alleen om gebouwen. Het gaat erom ouderen te verleiden tijdig naar een geschiktere woning te verhuizen. Zorginstellingen kunnen hierin een belangrijke rol spelen”, stelt Carlo Cornelis, projectleider Zorgvastgoed Gemeente Den Haag. “Bij het ‘scheiden van wonen & zorg’ worden zij ook aanbieder van woonruimte. Dat vraagt een andere benadering.” 

Door: Marinus Dijkman, hoofdredacteur Stijlvol Ouder.

“Den Haag heeft een ingewikkeld probleem”, vat gespreksleider Ronald Provoost het onderwerp samen. “Enerzijds zie je ouderen eenzaam worden. Anderzijds moeten ouderen langer zelfstandig wonen. Er is een duidelijke behoefte aan meer collectiviteit en gemeenschappelijke voorzieningen. Maar voorzieningen worden gesloten. Waar moeten die mensen heen als ze echt een andere woning nodig hebben? Waar blijft het ‘welzijn’? En wat doen we eraan?”

Verbindende factor

Carlo Cornelis, projectleider Zorgvastgoed DSO, Gemeente Den Haag

Carlo Cornelis: “Den Haag doet veel op het gebied van ouderenhuisvesting. Ik beperk me hier tot zorgvastgoed. De gemeente telt nu 62 verzorg en verpleeghuizen en binnen vijf jaar verliezen 17 van deze instellingen (28%) hun huidige functie. Terwijl het aantal ouderen dat een beroep doet op geschikte huisvesting (al dan niet met zorg)  in de nabije toekomst zal toenemen. Je kunt je afvragen, wat heeft de gemeente Den Haag hiermee te maken, die gebouwen zijn toch van woningcorporaties en zorginstellingen? Eén van de belangrijkste redenen is ‘we willen geen leegstand’. Dat is niet goed voor de wijk en voor de mensen die daar wonen. Er zijn allerlei doelgroepen – niet alleen ouderen – op zoek naar woonruimte. Als gemeente willen we vraag en aanbod matchen, de verbindende factor zijn en het proces aanjagen.
Let wel, een belangrijk deel van de transformatie ‘scheiden van wonen en zorg’ is verlieslijdend. TNO heeft voor heel Nederland de restschuld voor deze gebouwen in beeld gebracht. Dat is  een bedrag van 56 miljoen euro. Met 11 miljoen wordt de regio Haaglanden heel zwaar getroffen. Dat is somber nieuws, maar er is ook goed nieuws. Den Haag is een stad in ontwikkeling die groeit. Er komen elk jaar circa 6.000 tot 8.000 nieuwe bewoners bij. Er is een aanzienlijke behoefte aan woonruimte in Den Haag, niet alleen voor ouderen maar voor allerlei doelgroepen. Daar ligt een kans die naar onze mening nog te weinig door de markt wordt opgepikt. Het is daarom dat de gemeente zich als aanjager daar zelf mee bemoeit.”
“Die 17 gebouwen kan je niet meer in de huidige vorm voortzetten, terwijl er op langere termijn vraag is vanuit de samenleving naar aangepaste woningen. Tegelijk is er bij de beleggers heel veel geld beschikbaar om te investeren in woningen en zorgvastgoed en liggen er allerlei kansen. De gemeente ziet daarin een rol voor zichzelf omdat we veel informatie hebben en we een goed overzicht hebben  van zorgvastgoed in de stad. We zijn steeds in gesprek met die eigenaren over de mogelijkheden en wat wel en niet kan. We verzamelen heel veel informatie over onze inwoners. We doen ook mee aan het kwalitatieve onderzoek van Stijlvol Ouder waarbij aan ouderen gevraagd wordt wat ze willen. We rollen de rode loper uit voor initiatieven voor bestaande woon-zorgcomplexen en nieuwe/andere vormen van woon-zorgcomplexen – niet alleen voor ouderen – zodat men niet vastloopt in de gemeentelijke bureaucratie.
In de hiernaast afgebeelde grafiek is het effect van het scheiden van wonen en zorg in Den Haag aangegeven. Het lichtblauwe deel is het effect van het veranderde rijksoverheidsbeleid. Dat zijn de ouderen die niet meer in het verzorgingshuis terecht kunnen. Dat wil niet zeggen dat die mensen er niet meer zijn. Maar ze kunnen niet meer in deze gebouwen terecht. Dus als er niets gebeurd is dat eigenlijk overcapaciteit. En de donkere kleur blauw zijn andere vormen van beschermd en beschut wonen en intramuraal.
“Vanaf 2025 – 2040 zie je dat er meer behoefte is aan vormen van intramuraal vastgoed. In 2040, vijfentwintig jaar later, zit je weer op hetzelfde niveau als in 2014. Op korte termijn heb je overcapaciteit en op lange termijn heb je eigenlijk weer extra behoefte. Dan moet je toch strategisch nadenken over hoe je met die gebouwen omgaat en ze zomaar weghalen is misschien niet altijd het verstandigste om te doen. Een deel van de gebouwen kun je hergebruiken, een nieuwe functie geven, maar een deel niet. Ik denk dat de meerwaarde van een gebouw zit in wat zich er verder afspeelt”, aldus Carlo Cornelis.

Zorgvastgoedfonds

Erwin Drenth, manager BouwInvest Zorgvastgoed.

Erwin Drent: “De aanpak van Den Haag werkt. Carlo Cornelis heeft mij enige tijd geleden benaderd in die rol van verbinder, marktmaker en gaan we binnenkort op bezoek bij een instelling om te kijken welke mogelijkheden er zijn. Vanuit demografische ontwikkeling bezien is Den Haag een super interessante regio. Ik denk dat het heel goed is dat de gemeente zich proactief opstelt door te bepalen waar willen we de plekken voor zorgconcepten handhaven, want als je het helemaal aan de markt overlaat – dan klink ik bijna niet meer als belegger – komen er misschien ook mooie projecten voor terug, maar wellicht minder geschikt voor de mensen die zorg nodig hebben. In dat kader is ook het onderzoek ‘Hoe willen ouderen wonen?‘ dat Stijlvol Ouder in Den Haag uitvoert erg noodzakelijk om te komen tot nieuwe inzichten en om concepten nog scherper te krijgen voor projecten die toekomstbestendig zijn.”
Vorig jaar is BouwInvest, het pensioenfonds voor de bouw, gestart met de opbouw van de zorgvastgoedportefeuille. Er is 300 miljoen euro beschikbaar om in de komende drie jaren in dit segment te investeren. Naast zorgvastgoed heeft BouwInvest een groot woningfonds, winkelfonds, kantorenfonds, hotelfonds en investeert in het buitenland.
“Cruciaal voor het zorgvastgoedfonds is onze aanname dat met het verdwijnen van de mogelijkheid om intramuraal in een verzorgingshuis te gaan wonen, niet de behoefte verdwijnt. Wij richten ons met dit fonds op het middensegment met een huurprijs van 870 tot 1200 euro per maand”, stelt Erwin Drenth.
“Zorgaanbieders zouden volgens mij moeten doen waar ze goed in zijn en dat is zorg leveren. Als ze ook als verhuurder willen optreden vinden wij dat prima, maar als BouwInvest willen wij dat ook wel op ons nemen. Zolang die dienstverlening maar wordt aangeboden. En ik begrijp de exploitatieproblemen van die algemene ruimten ook. Als je veertig jaar lang een restaurant hebt gefinancierd vanuit de AWBZ kan je dat niet morgen ineens tot een commercieel succes maken. Betrek daarom voor de exploitatie van algemene ruimtes er andere partijen bij die dat op zich willen nemen. Want welzijn is voor mensen de verbindende factor. Bij tachtig jaar gaan er meer mensen dood aan eenzaamheid dan aan roken’, schreef Rudy Westendorp in één van zijn boeken. Het is wellicht wat anekdotisch maar het illustreert het belang van goede ontmoetingsfaciliteiten.
Voor Bouwinvest geldt dat bij nieuwbouw en herontwikkeling van gebouwen de exploitatie voor de commerciële ruimtes niet uit de opbrengst van de woningen hoeft te komen. Het moet een meerwaarde zijn waarom mensen net iets meer huur of servicekosten willen betalen om in dit gebouw te verblijven. Commercieel gezien zit daar een ruimte van circa 10 procent.”

Duurzaam exploiteren

Erc Borggreve, manager Wonen en Zorg Vestia

Eric Borggreve: “Bij Vestia mag ik het zorgvastgoed organiseren. Dat betreft 500.000 vierkante meters zorgvastgoed, € 50 miljoen huuropbrengst en een half miljard euro gerekend in WOZ vastgoedwaarde. Ruim 250 complexen van kleinschalige huizen zoals Thomashuizen en Herbergiers tot woonzorgcentra in diverse vormen van wonen & verblijf. We hebben maar één gebouw echt leeg staan. Essentieel is dat dit zorgvastgoed duurzaam wordt geëxploiteerd en daardoor bijdraagt aan het financieel herstel van Vestia.”
“Niet al het zorgvastgoed is verouderd. Wij hebben bezit dat er perfect uitziet, waar een tevreden huurder zit met een wachtlijst en de toekomst met vertrouwen tegemoet ziet. En heel mooi, we kunnen in bestaand vastgoed weer investeringen doen en zijn ook weer in staat geweest om met zorgpartijen twaalfjarige huurcontracten af te sluiten. Natuurlijk zijn er ook panden waarvan ik denk: ‘Dit is in de toekomst niet meer te verhuren’. Belangrijk is dat wij denken vanuit wijkfuncties en de waarde van onze gebouwen voor de wijk zowel intra- als extramuraal. Ons beleid gaat er vanuit dat het niet uitmaakt of je intramuraal woont in een verpleeghuis of extramuraal zelfstandig – met allerlei tussenvormen als aanleunwoningen, hofjeswoningen, beschermd wonen – die wijkfuncties horen daarbij. In het beleid wordt dit onvoldoende belicht.”

Big Data

“Gemeente Den Haag weet heel veel van de inwoners, dat zit in allerlei databases, als je die bij elkaar brengt heb je een interessant marktonderzoek”, zegt Carlo Cornelis. “Als pilot hebben we dat voor het Haagse stadsdeel Escamp gedaan en we gaan dat in alle stadsdelen doen. Op zogenaamde ‘hittekaartjes’ kan je dan zien waar in Escamp de vijfenzeventig plussers zelfstandig wonen, wat geschikte en wat ongeschikte woningen zijn. Zorginstellingen of wooncorporaties die daar een verzorgingshuis hebben kunnen daarop zien waar potentiele klanten wonen die ze eventueel willen verleiden om uit hun huis te komen. Dan heb je vraag en aanbod gematched.”
Borggreve: “Den Haag heeft goed inzicht in de voorraad sociale woningen in Haaglanden. Maar niet als het gaat om de koopvoorraad. Dat is een landelijk probleem. Als het gaat over het scheiden van wonen en zorg en levensloop geschikt maken, dan heeft iedereen het over dat steeds kleiner wordende deel dat we gezamenlijk in de sociale sector hebben. De opgave zit echter in de koopwoningen. Daar ligt in verhouding het grootste probleem; het levensloop geschikt maken van bestaande woningen.”

Eenzaamheid

Provoost: “De trend voor het huisvesten van ouderen is een groot deel naar kleinschaligheid. Hoe staat u in deze wens naar kleinschalige oplossingen?”
Erwin Drenth: “Als ik naar de toekomst kijk ben ik er zeker dat de kosten voor zorg verder onder druk komen te staan. Door de demografische ontwikkelingen zal de vraag verder toenemen. Er zal meer en meer gestuurd gaan worden op grotere schaal. Heel ouderwets, gemeenten zullen niet overal vanuit de WMO aanpassingen willen doorvoeren. Wij gaan er in ieder geval van uit dat er onmiskenbaar een sterke stimulans zal ontstaan naar schaalvergroting. Naast natuurlijk de behoefte aan kleinschaligheid, die balans zal je moeten blijven bewaren. Waar het om gaat is een woonomgeving die geschikt is, met goede plattegronden in een omgeving waar zorg leverbaar is. En dat er iets gebeurt met ‘eenzaamheid’ als nummer één probleem bij ouderen. Er moet in die gebouwen iets geboden wordt waarbij mensen elkaar kunnen ontmoeten. Daarbij is het one-size-fits-model duidelijk voorbij. We gaan naar een gedifferentieerd commercieel model waarbij je gelijkgestemden bij elkaar kunt brengen. De een vindt het leuk om de hele week te bingoën, de ander wil een keer in de week een borrel drinken in de bar.”

Woongroepen

Wing Hong is een leefgemeenschap voor Chinese ouderen in de Haagse Schilderswijk. 28 sociale huurwoningen met een atrium en ontmoetingsruimte.

Cornelis: “Daar zijn we in Den Haag heel nadrukkelijk mee bezig. We hebben 32 woongroepen voor ouderen. Dat zit vooral in de sociaal voorraad. In de afgelopen vijf jaar zijn er echter geen nieuwe woongroepen bijgekomen. Wij nemen het initiatief om dit weer van de grond te krijgen.”
Drenth: “Ik denk overigens dat kleinschalig en grootschalig samen gaan. Je ziet dat er in voormalige verzorgingshuizen nu ook woongroepen op een verdieping worden georganiseerd. Misschien heb je zo ook niet het idee dat je in een groot complex woont. Beide kan nu.”

Wensen en kansen

Ronald Provoost (rechts) met Eric Borggreve.

Provoost: “Waar liggen de wensen en waar de kansen voor ouderenhuisvesting in het komende jaar in Den Haag?”
Borggreve: “In het betaalbaar houden van de voorraad en een duurzaamheidsslag maken in energie, woonlasten en levensloopbestendig maken.”
Erwin Drent: “Vanuit het zorgvastgoedfonds het eerste begin maken met de aankoop van de eerste objecten en inspelen op de vraag voor degene die niet in aanmerking komt voor sociale huur maar ook geen € 1.500 per maand wil betalen voor een ander complex. Dat is een hele grote groep: daar gaan wij ruimte voor bieden.”
Carlo Cornelis: “Als gemeente willen we voor ouderen in verschillende prijsklassen betaalbare en verschillende woonvormen hebben. We gedragen ons als een soort makelaar tussen allerlei partijen, die allerlei kansen zien en kunnen benutten.”
Ronald Provoost: “Tot slot onze gastvrouw voor deze bijeenkomst. Jeannette, wil je ons uitleggen wat je met Stijlvol Ouder wilt bereiken?

Stijlvol Ouder

Jeannette Dijkman, directeur Stijlvol Ouder.

“Stijlvol Ouder is een organisatie die gespecialiseerd is in onderzoek naar wonen, welzijn en zorg voor ouderen”, zegt Jeannette Dijkman, directeur ‘Stijlvol Ouder’: “Wij hebben een achtergrond in onderzoek, PR, communicatie en marketing, daarmee willen we bereiken dat de ouderen als klant en doelgroep serieus wordt genomen.”
“In de gemeente Den Haag zijn we in samenwerking met USP Marketing Consultancy, gesponserd door de gemeente, woningcorporaties, zorginstellingen en investeerders een uitgebreid onderzoek aan het houden onder de titel ‘Hoe willen Haagse ouderen wonen?’ Uit de onlangs gehouden groepsdiscussies per wijk komen zaken naar voren als: 1) Een opvallend grotere behoefte aan collectiviteit (ontmoeten) en 2) het middensegment maakt zich grote zorgen over beschikbare en betaalbare woningen.
We starten nu het kwantitatieve deel van het onderzoek. Met deze resultaten houden we nog een rondje groepsdiscussies met de doelgroep, de 65-plusser. Het onderzoek is eind augustus gereed.

Als u op de hoogte wilt blijven over dit onderzoek of wilt participeren, mail dan naar email hidden; JavaScript is required of bel 070-260 12 00.